Главная » 2014 » Сентябрь » 23 » Ликбез для инвестора: Предварительный договор купли-продажи
10:35
Ликбез для инвестора: Предварительный договор купли-продажи

Вы хотите приобрести быстровозводимые конструкции? Тогда зайдите на специальный сайт в интернете.

Юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко продолжает раскрывать тонкости инвестирования в строящуюся недвижимость. Сегодня речь пойдет об особенностях предварительного договора купли-продажи между застройщиком и инвестором.Как уже упоминалось в прошлых статьях, действующим законодательством прямо предусмотрены схемы приобретения строящегося жилья, а именно: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).Такие вот схемы инвестирования подразумевают наличие посредника между Заказчиком (продавцом) и Инвестором (покупателем). Многим застройщикам стало не выгодно наличие посредников для привлечения средств, поэтому они предпочитают действовать «по старинке» - напрямую.Итак, как приобрести строящеюся недвижимость, не прибегая к ФФС, купле облигаций или прочим схемам инвестирования?Самое первое, что приходит в голову – нужно заключить обычный договор купли-продажи квартиры, и в принципе это логично, НО… При оформлении договора купли-продажи квартиры, продавец должен предоставить ряд документов, устанавливающих право на отчуждаемую недвижимость, среди них: свидетельство о праве собственности, техпаспорт на объект, извлечения из Госреестра прав и другие (ст. 55 Закона Украины «О нотариате»). В силу закона, на этапе строительства (до введения комплекса в эксплуатацию), правоустанавливающих документов на квартиру быть не может, а значит и договор купли-продажи квартиры заключить НЕВОЗМОЖНО (ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины). Но возможно заключить предварительный договор на приобретения будущей квартиры. Что такое "предварительный договор"Понятие и суть предварительного договора раскрыты в статьях 635 Гражданского и 182 Хозяйственного кодексов Украины.Предварительный договор - это договор, стороны которого обязательства связываются течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.Стоить отметить, предварительные договора регулируются по-разному в Гражданском и Хозяйственном кодексах. Основным и важным отличием есть срок подписания основного договора. Так, для субъектов хозяйственной деятельности, предварительные договора имеют срок подписания максимум в один год (ст. 182 ХКУ). Ели это гражданско-правовой договор (стороной выступает физическое лицо) – срок ограничивается исключительно таким договором. Что предусмотреть?В предварительном договоре необходимо предусмотреть следующие моменты:Четкий срок подписания основного договора, без оговорок типа: «Срок подписание – IV кв. 2014 г., но в любом случае не ранее введения объекта в эксплуатацию». При такой формулировке, договор может быть подписан и через 5 лет, а застройщик при этом, указанные якобы сроки не нарушает;Важно предусмотреть ответственность сторон (материальную в том числе) за невыполнения обязательств и за не подписания основного договора;Порядок и срок возврата внесенных средств;Характеристики продаваемой недвижимости (строительный адрес дома, номер очереди или секции, номер квартиры, этажное ее расположение, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м.);«Комплектацию» поставляемого товара;Порядок передачи недвижимости покупателю;Порядок уведомления покупателя о подписании основного договора;Условие о порядке внесения изменений в предварительный договор;Зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость по договору купли-продажи;Форма договораПравильная форма данного типа договора – один из важных нюансов для законного приобретения квартиры!Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме (ч. 1, ст. 635 ГКУ).Согласно ст. 657 Гражданского кодекса договора об отчуждении недвижимости (жилых домов, квартир, нежилых помещений) заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.Процедура нотариального удостоверения таких договоров прописана в Порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.Нотариальное действие совершается либо по месту нахождения (месту регистрации) недвижимости, либо по месту нахождения (месту регистрации) одной из сторон сделки.Суды признают недействительными предварительные договоры купли-продажи недвижимости, если они не заверены нотариально.Чем рискует инвестор при данной схеме инвестированияНаибольший риск для инвестора - это банкротство заказчика (юр. лицо) или тому хуже – его смерть (физ. лицо);Для инвестора всегда существуют риски переноса сроков строительства на неопределенный срок;Нецелевое использование средств;Отсутствие контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;Так стоит использовать такую схему инвестирования? Как было упомянуто в начале статьи, эта схема не предусматривает контроля со стороны третьих лиц, как это требует закон, что увеличивает, и не без того высокие риски. Но, как показывает практика, с порядочными застройщиками эта схема привлечения средств успешно работает, и люди получают в собственность обещанные квартиры. Потому, залогом успеха приобретения квартиры по предварительному договору – выбор надежного застройщика с хорошей репутацией!

Вы хотите сами отремонтировать авто? Тогда видеоучебник по ремонту авто на сайте smorcycles в интернете будет лучшим вариантом.
Просмотров: 311 | Добавил: admin | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar